Lock-in: Niedrigere Zinsen würden Wohnungsmarkt weiter straffen
Eine neue Studie der Federal Reserve Bank of Philadelphia zeigt: Das sogenannte Hypotheken-Lock-in reduziert die Zahl der Immobilienverkäufe. Doch entgegen der Intuition würden niedrigere Zinsen den Wohnungsmarkt nicht lockern, sondern weiter straffen.
Käufer empfindlicher als Verkäufer
Das Phänomen des 'Hypotheken-Lock-in' entsteht, wenn Hausbesitzer mit niedrigen Hypothekenzinsen zögern, ihre Immobilien zu verkaufen, da ein Umzug einen Reset der Hypothekenkonditionen auslösen würde.
Dies führt zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Wohnungsmarkt.
Die Studie von Aaron Graybill und Kyle Mangum der Federal Reserve Bank of Philadelphia untersucht, inwieweit diese 'Lock-in'-Effekte für die aktuelle Enge des Immobilienmarktes verantwortlich sind, die sich durch geringe Verkaufszahlen, kurze Verweildauer am Markt und anhaltendes Preiswachstum auszeichnet.
Ihre Ergebnisse zeigen, dass das Lock-in tatsächlich dazu führt, dass Verkäufer sich zurückziehen.
Überraschenderweise sind Käufer jedoch empfindlicher gegenüber Hypothekenzinsen als Verkäufer gegenüber dem Lock-in-Effekt.
Eine Senkung der Zinsen würde zwar das Verkaufsvolumen erhöhen, aber die Marktanspannung nicht reduzieren – im Gegenteil, sie würde den Markt sogar noch weiter straffen.
Die verborgenen Käufer
Um diese komplexen Dynamiken zu quantifizieren, nutzen die Ökonomen Transaktionsdaten und Überlebensmodelle.
Diese schätzen die Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs in Abhängigkeit von Wohndauer und Marktbedingungen und identifizieren so 'fehlende Verkäufer'.
Ergänzend kalibrieren sie ein Such- und Matching-Modell, das die Effekte von Hypothekenzinsen auf Käufer und Verkäufer misst.
Simulationen zeigen, dass bei einer Milderung der Lock-in-Effekte durch niedrigere Zinsen die Zunahme der Käuferströme die der Verkäuferströme übertreffen würde.
Dies würde die Marktanspannung um etwa 25 Prozent erhöhen.
Selbst eine allgemeine Zinssenkung um einen Prozentpunkt würde zu einer moderat höheren Marktanspannung führen.
Intuition trügt
Die Studie stellt eine zentrale Annahme der Wohnungsmarkt-Analyse auf den Kopf.
Sie zeigt, dass die einfache Gleichung 'niedrigere Zinsen = entspannterer Markt' nicht aufgeht.
Für Zentralbanken bedeutet dies, dass Zinssenkungen im Kampf gegen die Wohnungsnot kontraproduktiv wirken könnten.