Mieterfrust erklärt klebrige Mieten – neue Theorie
Eine neue Studie der Federal Reserve Bank of Cleveland erklärt die hartnäckige Mietpreisbindung bei Bestandsmietern. Die Autoren Hugh Montag und Randal J. Verbrugge zeigen, dass Mieterfrustration bei unerwarteten Mieterhöhungen implizite Verträge durchsetzt.
Das Rätsel der klebrigen Mieten
Die Mietinflation, insbesondere die der Bestandsmieter, macht ein Drittel des Verbraucherpreisindex (VPI) aus und ist damit ein zentraler Faktor für das Verständnis der Gesamtinflation.
Trotz ihrer Bedeutung hat die notorisch träge Mietpreisentwicklung bei bestehenden Mietverhältnissen bisher kaum theoretische Beachtung gefunden.
Standardmodelle zur Preisstarrheit können die grundlegenden Fakten nicht erklären: Obwohl Mietverträge typischerweise jährlich erneuert werden und Mieter hohe Umzugskosten haben, bleiben Mieten oft über Jahre nominell unverändert.
Die Studie der Ökonomen Hugh Montag und Randal J. Verbrugge bietet eine mikrofundierte Theorie impliziter Verträge, die dieses Phänomen schlüssig erklärt.
Sie zeigt, dass die bloße Verfügbarkeit von Mietobjekten und die Erwartung der Mieter eine entscheidende Rolle spielen.
Frustration als Vertragsgarant
Die Studie präsentiert eine Theorie impliziter Verträge mit drei Kernelementen.
Die Durchsetzung basiert auf Mieterfrustration: Unerwartete Mieterhöhungen können zu vorzeitigem Auszug führen, was Reputation als Vertragsgaranten in kurzfristigen Mietbeziehungen ersetzt.
Das Modell generiert ein Trenngleichgewicht: Langjährige Mieter erhalten Mietpreisversicherung in einem 'klebrigen' Markt, während kurzfristige Mieter in einem 'flexiblen' Markt agieren.
Der Frustrationsmechanismus erklärt zudem die nominale statt reale Rigidität der Mieten.
Mieter profitieren von nominal fixierten Mieten bei Inflation, was ihren Anreiz zur Indexierung eliminiert und die Theorie von Kritikpunkten aus der Arbeitsökonomie abgrenzt.
Ein frischer Blick auf alte Rätsel
Die Studie liefert eine überzeugende mikrofundierte Erklärung für ein lange ignoriertes Phänomen der Mietmärkte.
Insbesondere die Integration von Mieterfrustration als Durchsetzungsmechanismus ist ein innovativer Ansatz, der die Grenzen traditioneller Preisstarrheitsmodelle aufzeigt.
Für Zentralbanken bedeutet dies, dass die Dynamik der Wohnkosten komplexer ist als oft angenommen und spezifische Verhaltensmuster berücksichtigt werden müssen.
Quelle: Sticky Rents: A Simple Implicit-Contracts Theory
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