Festzins-Lock-in bremst US-Mobilität und stützt Preise
Niedrige Zinsaltlasten lähmen den US-Wohnungsmarkt: Der Hypotheken-Lock-in reduzierte die Umzugsneigung von Hausbesitzern nach 2021 um rund 17 Prozent. Eine Analyse von Gerardi, Qian und Zhang beziffert die Wohlfahrtsverluste durch verringerte Mobilität auf 20 Milliarden US-Dollar.
Festgekerbt in Dreiprozent-Verträgen
Anfang 2023 wiesen über 80 Prozent der US-Hypotheken einen Vertragszins auf, der mindestens 2 Prozentpunkte unter dem Marktniveau lag.
Bis Ende 2025 verharrte dieser Anteil bei über 45 Prozent.
Der Grund liegt im rapiden Zinsanstieg: Nachdem die Zinsen für 30-jährige Festzinshypotheken Anfang 2021 unter 3 Prozent fielen, kletterten sie Ende 2022 auf fast 7 Prozent.
Wer damals refinanzierte, gibt seinen Zinsvorteil nicht freiwillig auf.
Jeder Prozentpunkt Zinsdifferenz senkt die jährliche Mobilitätsrate von Kreditnehmern um 8 bis 11 Prozent.
Nach 2021 führte dies zu einem kumulierten Rückgang der Eigentümer-Umzüge um rund 17 Prozent.
Betroffen sind ausschließlich Umzüge mit Hausverkauf, während die reine Vermietung des bisherigen Objekts unberührt bleibt.
Künstliche Verknappung stützt Kaufpreise
Der Verkaufsunwille gebundener Eigentümer verknappt das Angebot drastisch und stützt die Immobilienpreise trotz hoher Bauzinsen.
Etwa 42 Prozent der fehlenden Verkäufe entfallen auf Haushalte, die andernfalls zur Miete gewohnt hätten.
Dieser Ausfall greift auf den Mietmarkt über: In Los Angeles verteuert ein höherer Zinsabstand die Mieten um 0,35 Prozent.
Als Ausweg schlagen die Autoren übertragbare Kredite oder das dänische Modell vor, bei dem Hypotheken zum Marktwert abgelöst werden.
Fehlkonstruktion mit teurem Nachspiel
Der US-Hypothekenmarkt bezahlt teuer die starre Fixierung auf nicht übertragbare Festzinskredite.
Diese Inflexibilität zementiert Fehlallokationen am Arbeitsmarkt und bremst die Produktivität.
Ohne Vertragsreformen bleibt die geldpolitische Transmission über das Wohnwesen dauerhaft gestört.
Quelle: Mortgage Lock-in: A Review of the Literature
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