Oslos Bodenwerte steigen seit 2003 real auf das 3,5-Fache
Die realen bodenbezogenen Werte in Oslo erreichten Ende 2025 etwa das 3,5-Fache ihres Niveaus von Ende 2003. Laut einer Studie der Norges Bank stieg ihr Anteil an den Neubaukosten im selben Zeitraum von 32 auf 53 Prozent.
Der Boden trägt die Schwankungen
Anna Emilie Iden, Plamen Nenov und Sonja Plaku schätzen vierteljährliche Bodenwerte für Oslo vom vierten Quartal 2003 bis zum vierten Quartal 2025.
Sie ziehen altersbereinigte Wiederbeschaffungskosten vom Marktpreis einer repräsentativen Wohnung ab.
Das Residuum enthält auch Erschließungskosten, sonstige Entwicklungskosten, Bauträgermargen und Messfehler; es misst nicht allein Bodenknappheit.
Die Standardabweichung der gefilterten zyklischen Komponente beträgt real 9,1 Prozent beim Boden, 4,5 Prozent bei Bestandsimmobilien und 1,6 Prozent bei Wiederbeschaffungskosten.
Letztere stiegen im Untersuchungszeitraum real um rund 50 Prozent.
Der Bodenanteil erreichte im ersten Quartal 2017 knapp 59 Prozent und lag während der Finanzkrise bei etwa 32 Prozent.
Seit 2017 stockt der Anstieg
Seit 2017 bleiben die realen Bodenwerte weitgehend stabil.
Als mögliche Gründe nennen die Autoren strengere Kreditregeln und höhere Baukosten.
Neubau-Angebotspreise passen sich bei Nachfragerückgängen langsamer an als Bestandspreise; entsprechend sinken die daraus abgeleiteten Bodenwerte langsamer.
Laut dem norwegischen Statistikamt verlängerte sich die Planungsdauer privater Detailbebauungspläne in Oslo von rund 1.400 Tagen 2016 auf 1.900 Tage 2025, etwa 35 Prozent.
Solche Verzögerungen erhöhen Finanzierungs- und Vorhaltekosten.
Mehr Boden, mehr Sicherheitenrisiko
Ein größerer Bodenanteil bindet mehr Kreditsicherheiten an die volatilere Wertkomponente.
Im Rechenbeispiel der Autoren senkt ein Bodenpreisrückgang um 30 Prozent den Immobilienwert bei konstantem Gebäudewert um rund 16 statt 10 Prozent.
Kostensenkungen beim Bau können zudem teilweise in höhere Bodenwerte fließen.
Quelle: Inferring Land Values in Oslo
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